19/8/2024
Av Sander Haukdal Larsen, General Manager
I sommar pratar vi med olika branschprofiler för att ta pulsen på affärsvärlden. Först ut är Andreas Dall Frøseth, transaktionsrådgivare på DNB Næringsmegling.
Transaktionsmarknaden för kommersiella fastigheter föll med nästan 50% under 2023, hur tror du att den kommer att utvecklas under 2024 och 2025?
Transaktionsvolymen förra året var ned 67% från toppåret 2021, men vi tror att botten är passerad. I skrivande stund har vi registrerat transaktioner för totalt cirka 37 miljarder NOK, vilket är långt över förra året. När vi tittar på de transaktioner som har genomförts är det den övre delen av marknaden som har tagit fart. Hittills i år har vi registrerat 11 miljarder transaktioner, vilket är i nivå med rekordåret 2021 vid samma tidpunkt. Transaktioner med fastighetsvärden över 1 miljard står för mer än 70% av transaktionsvolymen hittills i år. Som jämförelse har andelen i genomsnitt legat runt 40 procent under de senaste fem åren. Antalet transaktioner ligger fortfarande långt efter de bästa åren.
"Vi förväntar oss en ökad aktivitet på marknaden under hela året och nästa år. Det finns ett antal aktörer som har kapital och en vilja att göra köp. Vi räknar dock inte med att nå upp till samma nivå som när styrräntan var 0% i närtid.
Finns det några städer som har en utpräglat positiv utveckling hittills under 2024?
Den största ökningen har skett i Trondheim, men det beror helt och hållet på EC Dahls köp av Entras fastigheter i staden för knappt 6,5 miljarder NOK. Den tydliga tendensen på marknaden hittills i år är att "flight to safety" driver kapital till Stor-Oslo. Trots den tidigare nämnda försäljningen av Entra har 57% av köpen varit av Oslofastigheter om man mäter i NOK.
Vilka segment har sett mest aktivitet hittills?
Kontor är det största segmentet, som det brukar vara. Detta gäller även om man bortser från Entratransaktionen, som är årets i särklass största. Till skillnad från många andra länder upplever vi med andra ord inte någon större rädsla för hemmakontor i Norge. Detta återspeglas också i en stark hyresmarknad, där vi upplever ett gott intresse för våra hyresmandat, särskilt i Trondheim, och att det är låg vakans i staden. Efter kontor är lager och logistik det näst största segmentet, precis som det har varit de senaste åren.
Syndikatmarknaden halverades under 2023, hur tror du att den kommer att utvecklas framöver?
Syndikaten står för knappt en tredjedel av inköpen. Det är några procentenheter lägre än under toppåren, men de utgör fortfarande en betydande köpargrupp. Det vi har sett är en stor förskjutning mot att en stor del av syndikaten nu består av klubbaffärer med få professionella spelare på ägarsidan. Den typen av upplägg kommer vi sannolikt att fortsätta se framöver, medan syndikat med ett stort antal ägare är sällsynta i dagsläget. Detta hänger sannolikt samman med den rådande finansieringsmarknaden där syndikat med spritt ägande ofta får sämre villkor, vilket gör det svårt att leverera tillräckligt bra avkastning till investerarna.
DNB Næringsmegling är en ledande aktör inom hållbar fastighetsförvaltning, hur tycker du att fokus på hållbarhet har utvecklats de senaste åren?
Vi ser att professionella investerare är mer medvetna om hållbarhetsstrategier och därmed har en tydlig förståelse för investeringsbehov relaterade till att förbättra fastigheters miljöprofil - detta gäller även lokala aktörer. Det finns också ett ökat fokus i de transaktioner som genomförs, vilket delvis är kopplat till skärpta krav på energimärkning i samband med finansiering av nyförvärv. Det finns dock fortfarande aktörer som inte har hållbarhet högst upp på sin agenda och vi tror att det på sikt kan trigga igång en del transaktioner, då nuvarande ägare inte kan eller vill genomföra nödvändiga miljöåtgärder och därmed väljer att sälja fastigheten.
Om vi tittar på hyresmarknaden är hyresgästerna ofta mycket aggressiva i sina uttalanden och undersökningar, men betalningsviljan för miljövänliga lösningar upplevs fortfarande som måttlig.
Vilka värdedrivare kommer att vara viktiga för fastighetsägare att fokusera på under de kommande åren?
Vi tror att det finns flera drivkrafter som fastighetsägare bör fokusera på under de kommande åren. En sak som sticker ut är att göra effektiva investeringar i miljöprofil. Med andra ord att tänka på energiklasser och certifiering när man först ska göra investeringar. Vi kommer från många år av låga och sjunkande räntor, där man ofta har fått bra avkastning genom att bara äga fastigheterna medan avkastningskraven har sjunkit. De kommande åren kommer att kräva mer av investerarna. Det finns nog också mycket att vinna på en god förvaltning för många, då vi ser att de mindre professionella fastighetsägarna inte nödvändigtvis är lika bra på att se till att ha uppdaterade hyresavtalsmallar, tilläggsavtal för förlängning etc. Därutöver är det viktigt att ha en god förvaltning av driften av fastigheten så att man är attraktiv för hyresgästerna vad gäller den totala kostnaden för ett hyresavtal.
Vilket är ditt bästa tips för att genomföra en lyckad transaktion?
Jag tror att förberedelser är nyckeln till en lyckad transaktion. Att marknadsföra och hitta rätt köpare är en sak, men vi har på senare tid upplevt att due diligence-faserna i transaktioner blir allt längre och mer omfattande. För att säkerställa att dessa blir så konkreta och effektiva som möjligt bör man som säljare innan man säljer en fastighet ägna tid åt att gå igenom den dokumentation som ofta är föremål för due diligence för att säkerställa att allt är i sin ordning. När man har gjort sådana förberedelser minimerar man också risken för omförhandlingar eller att säljaren drar sig ur till följd av vad som framkommit i DD. Att använda rätt datarumslösningar (t.ex. ENVE) för att säkerställa en effektiv dokumenthantering är också viktigt för att säkerställa en bra och säker DD-process.
Syd- eller Norgesemester?
Söder, närmare bestämt Kroatien 🏖️️
Vandring eller båtliv?
Båtutflykt 🚤
Skaldjur eller grillat?
Den här är lite svårare, men god grillmat är sällan fel 🌽
